Le préavis quand on quitte un logement

Trois mois, ou un mois ?

La règle de base tient en deux lignes : trois mois de préavis pour un logement vide, un mois pour un logement meublé. Cette différence n'est pas une tolérance commerciale mais une règle légale, inscrite aux articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

En meublé, le préavis d'un mois s'applique dans tous les cas, sans condition ni justificatif. C'est la contrepartie d'un bail plus court et d'une protection moindre du locataire. Inutile donc d'invoquer un motif particulier : il n'aurait aucun effet.

Les huit cas qui réduisent le préavis à un mois

Pour un logement vide, la loi prévoit huit situations dans lesquelles le préavis tombe de trois mois à un mois. Elles se répartissent en trois familles : la localisation du logement, la situation professionnelle, et la situation personnelle du locataire.

• Zone tendue : le logement se situe dans une commune où l'offre et la demande de logements sont durablement déséquilibrées. Aucune justification à fournir, mais la commune doit figurer sur la liste réglementaire.
• Obtention d'un premier emploi : joindre le contrat de travail ou la promesse d'embauche.
• Mutation professionnelle : la décision de l'employeur suffit, quelle que soit la distance.
• Perte d'emploi : licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD. La démission n'ouvre pas ce droit.
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi : il faut prouver les deux événements.
• État de santé justifiant un changement de domicile, constaté par certificat médical. Le certificat n'a pas à révéler la pathologie.
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH : attestation CAF ou MSA en cours de validité.
• Attribution d'un logement social : joindre la notification d'attribution.

L'erreur la plus fréquente : le point de départ du délai

Le préavis ne commence pas le jour où vous postez la lettre, mais le jour où votre bailleur la reçoit. Une lettre envoyée le 30 du mois et reçue le 2 du mois suivant décale la fin du bail de trois jours — et donc un mois de loyer supplémentaire si vous visiez une fin de mois.

C'est précisément pour cela que la lettre recommandée avec accusé de réception s'impose : elle donne une date de réception incontestable. La remise en main propre contre récépissé daté et signé, ou l'acte de commissaire de justice, produisent le même effet.

Comptez toujours quelques jours d'acheminement dans votre calcul, et n'attendez pas le dernier moment.

Un préavis réduit non justifié est inopposable

Invoquer un motif de réduction ne suffit pas : il faut l'indiquer dans la lettre de congé et joindre le justificatif correspondant. À défaut, le préavis réduit est inopposable au bailleur, qui peut réclamer le loyer sur les trois mois complets.

Beaucoup de litiges naissent de là : le locataire part au bout d'un mois en pensant être en règle, et reçoit deux mois de loyer à payer. Le justificatif n'est pas une formalité, c'est ce qui rend la réduction opposable.

Pendant le préavis, vous payez toujours

Le loyer et les charges restent dus jusqu'au terme du préavis, même si vous avez rendu les clés avant. La seule exception : si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, avec votre accord, vous cessez d'être redevable à compter de l'entrée du nouveau locataire.

À la sortie, un état des lieux doit être établi. Il servira de base à d'éventuelles retenues sur votre dépôt de garantie, qui doit vous être restitué sous un mois — ou deux si des retenues sont justifiées.