Guide · Bailleur et locataire
Le dépôt de garantie de A à Z
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ? Quelles retenues sont autorisées ? Que faire en cas de retard ou de retenue abusive ? Les règles pour le bailleur comme pour le locataire.
Mis à jour le 25 juillet 2026
Un mois, ou deux mois
Le délai de restitution dépend d'une seule chose : l'état des lieux de sortie. S'il est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un mois. S'il fait apparaître des dégradations justifiant des retenues, le délai passe à deux mois.
Point crucial et souvent mal compris : le délai court à compter de la remise des clés, pas de la fin du bail. Un locataire qui rend les clés le 15 alors que son bail court jusqu'au 30 déclenche le délai dès le 15.
Ce qui peut être retenu — et ce qui ne peut pas
Le dépôt de garantie couvre les manquements du locataire à ses obligations : loyers ou charges impayés, régularisation de charges en attente, et réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations.
- Autorisé : trous non rebouchés, dégradations volontaires ou par négligence, ménage non fait, équipement cassé, loyers restant dus.
- Interdit : l'usure normale liée à un usage paisible du logement — peinture ternie par le temps, moquette usée, joints jaunis. La vétusté est à la charge du bailleur.
- Obligatoire : chaque retenue doit être appuyée par une pièce (devis, facture, ou comparaison des états des lieux). Une retenue sans justificatif est contestable et généralement écartée par le juge.
La pénalité de retard de 10 %
Si le bailleur dépasse le délai légal, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Sur un loyer de 700 €, cela représente 70 € par mois — une sanction dissuasive.
Une exception : cette pénalité ne s'applique pas si le retard est imputable au locataire qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Locataires, transmettez-la systématiquement lors de l'état des lieux de sortie ; c'est votre intérêt direct.
En cas de désaccord
La première étape est une lettre recommandée mettant le bailleur en demeure de restituer la somme, en rappelant le délai légal dépassé et la majoration encourue. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade.
Si le bailleur ne répond pas, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Elle réunit les deux parties et propose une solution ; sa saisine est souvent plus rapide qu'une procédure.
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche. Pour ce type de litige, l'avocat n'est pas obligatoire.
L'état des lieux, pièce maîtresse
Tout se joue sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état — le bailleur perd alors presque toute possibilité de retenue.
Pour les deux parties, l'intérêt est le même : un état des lieux précis, daté, photographié et contradictoire. C'est ce document, et lui seul, qui départagera en cas de litige.