Guide · Bailleur et locataire
Les charges locatives récupérables
Quelles charges le bailleur peut-il facturer au locataire ? Comment fonctionne la régularisation annuelle ? Sur combien d'années peut-on réclamer un rappel ? Le point complet.
Mis à jour le 25 juillet 2026
Une liste limitative, pas un principe général
Contrairement à une idée répandue, le bailleur ne peut pas répercuter sur son locataire toutes les dépenses liées au logement. Seules les charges dites récupérables le sont, et leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Ce qui n'est pas sur cette liste reste à la charge du bailleur, même si le bail prévoit le contraire : une clause contraire à la loi est réputée non écrite.
Les principales charges récupérables
La logique du décret est constante : l'entretien et la consommation sont récupérables, l'investissement et la remise à neuf ne le sont pas. Réparer l'ascenseur se récupère, le remplacer non. Entretenir la chaudière se récupère, la changer non.
- L'eau froide, l'eau chaude et le chauffage collectif.
- L'électricité des parties communes et l'entretien des espaces communs.
- L'entretien de l'ascenseur (mais pas son remplacement).
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Les menues réparations et l'entretien courant des équipements.
- Les frais de gardiennage, dans une proportion qui dépend des tâches réellement exercées.
La régularisation annuelle est obligatoire
Lorsque le locataire verse des provisions mensuelles, le bailleur doit chaque année comparer ces provisions aux charges réellement supportées, et rembourser le trop-perçu ou réclamer le complément. Ce n'est pas une faculté.
Un décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire un mois avant la régularisation. Et les pièces justificatives — factures, contrats d'entretien, relevés — doivent rester à sa disposition pendant six mois après l'envoi du décompte.
Le locataire a le droit de les consulter. Un bailleur qui refuse cette consultation fragilise sa demande de complément en cas de contestation.
Le rappel de charges sur trois ans
L'action en recouvrement des charges se prescrit par trois ans. Un bailleur qui a omis de régulariser pendant plusieurs années peut donc réclamer un rappel sur les trois dernières — au-delà, la dette est éteinte.
Quand un tel rappel intervient, le locataire peut demander à l'étaler sur douze mois. C'est un droit, pas une faveur : un rattrapage de trois ans exigé en une fois met souvent le locataire en difficulté et finit en impayé.
Pour le bailleur, la leçon est simple : régulariser chaque année évite des rappels lourds, contestés, et souvent irrécouvrables.