Lire le décompte de charges de son syndic

Le décompte du syndic n'est pas fait pour vous

Le relevé que transmet chaque année votre syndic sert d'abord à la comptabilité de la copropriété : il distingue budget prévisionnel et charges hors budget, répartit selon les tantièmes, justifie chaque appel de fonds. Il n'est pas organisé pour répondre à votre seule question — qu'est-ce que je peux réclamer à mon locataire ?

C'est donc à vous de reclasser chaque ligne selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe seul la liste des charges récupérables. Le montant total du décompte n'a aucune valeur ici : deux copropriétés au même budget peuvent avoir une part récupérable très différente selon leur composition de charges.

Les postes récupérables à 100 %

Ces postes se récupèrent intégralement, sans abattement — à condition qu'ils correspondent à de l'entretien courant et non à un investissement. Un ravalement de façade ou une réfection de toiture, même votés en assemblée générale, ne sont jamais récupérables.

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties privatives.
• Ascenseur : électricité, exploitation et entretien courant — jamais son remplacement ou une grosse réparation.
• Entretien des parties communes : électricité, produits d'entretien, menues fournitures.
• Entretien des espaces extérieurs : voies de circulation, parkings, espaces verts.
• VMC, désinsectisation, désinfection, ramonage, redevance d'assainissement.

Ce qui n'est jamais récupérable

Trois postes reviennent presque systématiquement dans un décompte de syndic, et aucun n'est récupérable, même partiellement : les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, et les provisions pour gros travaux — y compris le fonds de travaux obligatoire créé par la loi ALUR.

Le piège classique : ces lignes apparaissent parfois noyées au milieu de postes récupérables, sur le même relevé, avec la même présentation. Un bailleur pressé qui applique un pourcentage global à l'ensemble du décompte finit presque toujours par réclamer trop — ce qui expose à une contestation, et à un remboursement avec intérêts si le locataire saisit la commission départementale de conciliation.

Le gardien ou concierge : un cas à part, avec un taux fixé par décret

Contrairement aux autres postes, la rémunération du gardien ou concierge ne se décompose pas ligne par ligne : le décret fixe deux taux forfaitaires selon les tâches réellement assurées.

75 % est récupérable lorsque le gardien assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets. Si une seule des deux tâches est assurée, le taux tombe à 40 %. Ces taux ne se négocient pas et ne dépendent pas de votre convention avec le gardien : ils s'appliquent tels quels, quel que soit le contenu exact de son contrat.

La TEOM ne se calcule pas ici

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est intégralement récupérable, mais elle ne figure normalement pas dans le décompte de charges de copropriété : elle est prélevée avec la taxe foncière, pas par le syndic.

L'erreur à éviter est de la saisir deux fois — une fois si elle apparaît malgré tout sur un poste du syndic, une seconde fois depuis votre avis de taxe foncière — ce qui revient à la réclamer en double au locataire. Elle ne doit être renseignée qu'à un seul endroit de votre suivi de charges, jamais aux deux.